مبحث بیست و دوم مقررات ملی ساختمان با عنوان “مراقبت و نگهداري از ساختمان‌ها“، بیست و دومین کتاب از مباحث 23گانه مقررات ملی است که از منابع آزمون نظام مهندسی به شمار می‌رود.
هدف این مبحث، تعیین حداقل الزاماتی است كه در طول عمر مفید ساختمان برای نگهداری از آن جهت تأمین ایمنی، بهداشت، آسایش ساكنین، بهره‌دهی مناسب و جلوگیری از به هدر رفتن سرمایه، باید رعایت شوند. برای این منظور باید بازدیدهای ادواری مورد نیاز در كلیه بخش‌های معماری، سازه، تأسیسات برقی و تأسیسات مكانیكی ساختمان به عمل آید.
تعاریف
1- مالک: هر شخص حقيقي يا حقوقي كه داراي حق قانوني براي تملك ملك بوده و نام او در اسناد رسمي درج شده باشد.
2- مستأجر: شخص حقيقي يا حقوقي كه مالك قانوني ساختمان نبوده ولي كل ساختمان يا بخشي از آن را بر مبناي اجاره‌نامه اشغال نموده است.
3- بهره‌بردار: مالك ساختمان يا هر شخص حقيقي يا حقوقي كه كل ساختمان يا بخشي از آن را اشغال نموده و از امكانات و تجهيزات آن استفاده مي‌نمايد.
4- ساكن: شخص حقيقي يا حقوقي كه يك ساختمان يا بخشي از فضاي يك ساختمان در تصرف او باشد.
5- مسئول نگهداري ساختمان: شخص حقيقي يا حقوقي كه داراي حق قانوني از طرف مالك (يا مالكين) يا نماينده قانوني او (يا آنها) براي نگهداري ساختمان بوده و نگهداري ساختمان را مطابق الزامات اين مبحث بر عهده دارد.
6- بازرس: شخص حقيقي يا حقوقي كه داراي پروانه اشتغال به كار و صلاحيت لازم از وزارت راه و شهرسازي بوده و بر مبناي قرارداد منعقده با مسئول نگهداري ساختمان، مسئوليت بازرسي از ساختمان مطابق الزامات اين مبحث را دارد. حقيقي يا حقوقي بودن بازرس بايد مطابق جدول زیر باشد. بازرس بايد نتيجه بازرسي را به صورت كتبي به مسئول نگهداري ساختمان اعلام نمايد.
7- بخش مسکونی: فضايي از ساختمان كه براي زندگي كردن، خوردن، خوابيدن و پخت و پز باشد. فضاهايي مانند دستشوئي، كمد، پستو، حمام، راهرو، انبار و فضاهاي تأسيساتي بخش مسكوني نیستند.
8- واحد مسکونی: هر واحد مجزایي كه شامل كليه تسهيلات و امكانات دائمي براي سكونت، خوابيدن، خوردن، پخت و پز و بهداشت فردي مستقل يك نفر يا بيشتر در آن فراهم باشد.
9- دوره تناوب بازرسي: حداكثر زمان بين دو بازرسي متوالي كه طي آن بايد كليه موارد موضوع اين مبحث توسط بازرس مورد بازديد مجدد قرار گرفته و گزارش آن به مسئول نگهداري ساختمان ارائه شود.
10- عمر مفيد ساختمان: دوره زماني‌ای كه ساختمان قابليت بهره‌برداري مناسب و ايمن خود را حفظ كرده باشد.
11- شروع دوره نگهداري: زماني كه عمليات اجرايي ساختمان به اتمام رسيده و ساختمان داراي شرايط لازم براي بهره‌برداري باشد.
12- پايان دوره نگهداري و بهره‌برداري: زماني كه ساختمان به تشخيص مسئول نگهداري ساختمان و تأييد بازرس قابليت بهره‌برداري مناسب و ايمن خود را از دست داده باشد.
چند بند مهم مبحث بیست و دوم
6-2-22 وظايف مسئول نگهداري ساختمان: مسئول نگهداري ساختمان موظف است كليه شرايط و امكانات لازم براي انجام امور مربوط به نگهداري ساختمان مانند عقد قرارداد نگهداري، بازرسي، اخذ تأييديه و پي‌گيري كليه امور مرتبط با نگهداري ساختمان را تأمين نموده و اسناد و مدارك آنها را در پرونده نگهداري ساختمان بايگاني نمايد.
1-2-3-22 نقشه هاي چون‌ساخت (As Built)
مالك موظف است نقشه‌هاي چون‌ساخت را از طريق مجري يا دفتر مهندسي يا مهندس مربوطه تهيه شده، همراه با شناسنامه فني ساختمان براي انجام امور نگهداري به مسئول نگهداري ساختمان تحويل نمايد.
مسئول نگهداري ساختمان موظف است نقشه‌هاي چون‌ساخت را از مالك (يا مالكين) تحويل گرفته و در مراحل مختلف نگهداري آن را در اختيار بازرس قرار دهد و همچنين مسئول نگهداري ساختمان بايد تغييرات به وجود آمده در مراحل مختلف نگهداري را در نقشه‌هاي چون‌ساخت اعمال نموده و آن را جهت بازرسي‌هاي آتي در پرونده مربوط به نگهداري ثبت و بايگاني نمايد.
2-2-3-22 مسئوليت نگهداري مجموعه‌ها و ساختما‌ن‌هاي خالي بر عهده مالك (يا مالكين) است.
22-4-3-22 امنیت ساختمان
درها، پنجره‌ها و مدخل زيرزمين‌هاي واحدهاي مسكوني و خوابگاه‌ها بايد به گونه‌اي طراحي شده باشند كه امنيت ساختمان را براي ساكنين آن فراهم آورند.
الف- درهايي كه براي دسترسي به واحد مسكوني، اتاق اجاره‌اي يا واحد خانه‌داري است، بايد به قفلي كه تركيبي از قفل زبانهاي و قفل كشويي است، مجهز باشند. زبانه قفل بايد رو به بيرون بوده و توسط چرخاندن يك دستگيره يا يك كليد عمل كند. علاوه بر آن قفل كشويي نبايد به عنوان جايگزين قفل زبانهاي درنظر گرفته شود و طول كشويي آن نبايد كمتر از 25 ميلي‌متر باشد. قفل بايد طبق دستور سازنده، نصب و در شرايط مناسب نگهداري شود. كليه قفل‌هاي زبانهاي كه در اين بخش مقرر شده است، بايد به روشي طراحي و نصب شود كه از داخل واحد مسكوني، اتاق اجاره‌اي يا واحد خانه داري بدون كليد يا هر ابزار ديگري، قابل استفاده باشد.
ب- پنجره‌هايي كه 1/8 متر بالاي سطح زمين يا معبر دسترسي به واحد مسكوني، اتاق اجاره‌اي يا واحد خانه‌داري نصب شده‌اند، بايد به قفل مخصوص پنجره مجهز باشند.
پ- مدخل زيرزمين‌هايي كه براي دسترسي به واحد مسكوني، اتاق اجاره‌اي يا واحد خانه‌داري باشند بايد با استفاده از وسايل مناسبي مانع ورود افراد غيرمجاز باشند.
5-3-22 حصارکشی
استخرهاي خصوصي، سالن‌هايي كه از چشمه‌هاي آب معدني استفاده می‌كنند و جكوزي‌ها كه عمق آب در آنها بيشتر از 60 سانتي‌متر باشد، بايد به طور كامل توسط يك نرده يا حفاظ به ارتفاع 2/1 متر از سطح زمين در اطراف استخر حفاظت شوند. درهاي اين نرده‌ها يا حفاظ‌ها بايد به طور خودكار بسته و به هم جفت شوند و در صورتي كه ارتفاعي كمتر از 1/4 متر داشته باشد، دستگاه آزاد كردن قفل آنها بايد در قسمت داخليِ در و به سمت استخر قرار گيرد. درهاي خودكار ورودي بايد به گونه‌اي نگهداري شوند كه از فاصله 15 سانتی‌متري بازوي در به راحتي بسته و چفت شوند. هيچ حفاظ استخري نبايد به گونه‌اي تعويض يا برچيده شود كه امنيت حفاظتي استخر را كاهش دهد.
4-4-5-22 دوره تناوب بازرسی کولرهای گازی به شرح زیر است:
در مناطق آب و هوایی معتدل ← سالانه یک بار در شروع فصل گرما
در مناطق آب و هوایی گرم و مرطوب ← هر سه ماه یک بار
صفحات مهم از مبحث بیست و دوم
- صفحه 23 و 24، توری‌ها – امنیت ساختمان
- صفحه 25، حصارکشی
- صفحه 26، نرده‌ها و حفاظ‌ها
- صفحه 27، بند 22-3-8، دوره تناوب بازرسی از قطعات معماری و سازه ساختمان
- صفحه 30، راه‌پله‌ها و فضاهای مشترک
- صفحه 48، لوله‌کشی آب باران
- صفحه 67، بازرسی شیلنگ‌های گاز
جداول مهم مبحث بیست و دوم
- صفحه 7، جدول 22-1-1 طبقه‌بندی ساختمان‌ها و انتخاب بازرس
- صفحه 43، جدول 22-5-1 دوره تناوب بازرسی تأسیسات مکانیکی
- صفحه 49، جدول 22-6-1 دوره تناوب بازرسی تأسیسات بهداشتی
- صفحه 64، جدول 22-7-1 دوره تناوب بازرسی تأسیسات برقی
بعضی از کلمات کلیدی مبحث بیست و دوم که در سوالات مطرح می‌شوند، عبارتند از:
- دوره تناوب بازرسی
- اخطاریه
- قفل درهای دسترسی
- بازرسی موتورخانه – کاهش مصرف سوخت
- بازرسی ادواری
- مراقبت و نگهداری
- صافی‌های هوای آلوده
- محیط‌های دارای هوای آلوده
- منبع انبساط
- کوره‌های هوای گرم
- کولر گازی
